Dynamische Preise für Ferienunterkünfte: Die besten Tools im Vergleich und wie du das richtige wählst
Wie dynamische Preise für Ferienwohnungen und B&Bs funktionieren, welche Software die Tarife auf Airbnb, Booking.com und Vrbo automatisch aktualisiert und wie du das passende Tool für deine Situation auswählst.
Eine Ferienwohnung, die im Februar genauso viel kostet wie an Ferragosto, lässt zweimal Geld auf dem Tisch liegen: Im Winter bleibt sie leer, weil der Preis zu hoch ist – im Sommer ist sie Monate vorher ausgebucht, weil der Preis zu niedrig war. Dynamische Preise (Dynamic Pricing) lösen genau dieses Problem: Der Preis jeder Nacht ändert sich automatisch basierend auf Nachfrage, Saison, Veranstaltungen und dem Verhalten der Konkurrenz.
Kurzfassung: Eine Dynamic-Pricing-Software berechnet täglich den optimalen Preis für jede Nacht und überträgt ihn automatisch an Airbnb, Booking.com und Vrbo – in der Regel über deinen Channel Manager. Die meistgenutzten Tools sind Beyond, PriceLabs und Wheelhouse; AirDNA ist vor allem ein Marktanalyse-Tool, Smartpricing eine italienische Lösung, und Airbnbs Smart Pricing ist kostenlos, funktioniert aber ausschließlich auf Airbnb. Wer ein automatisches, unkompliziertes System möchte, das nur bei tatsächlichen Buchungen Kosten verursacht, ist mit Beyond am besten bedient.
In diesem Leitfaden erklären wir, wie dynamische Preise funktionieren, welche Fehler du vermeiden solltest und wie du das richtige Tool je nach Anzahl deiner Objekte und verfügbarer Zeit auswählst.
Warum Festpreise Geld kosten
Wer seine Immobilie kurzfristig vermietet, hat Fixkosten, die auch dann laufen, wenn die Unterkunft leer steht: Nebenkosten, Steuern, Hausgeld, Instandhaltung. Jede unverkaufte Nacht ist ein Verlust – aber auch jede zu günstig verkaufte Nacht ist verlorener Gewinn.
Festpreise scheitern in beide Richtungen:
- In der Nebensaison ist der Preis zu hoch für die vorhandene Nachfrage: Das Inserat rutscht in den Suchergebnissen nach unten, der Kalender bleibt leer.
- In der Hochsaison und bei Veranstaltungen ist der Preis zu niedrig: Die Daten sind Monate im Voraus ausgebucht – ein klares Zeichen, dass Gäste mehr gezahlt hätten.
- An "verwaisten Tagen" (eine oder zwei freie Nächte zwischen zwei Buchungen) bucht niemand, wenn du den Preis oder die Mindestaufenthaltsdauer nicht senkst.
| Situation | Festpreis | Dynamischer Preis |
|---|---|---|
| Nebensaison | Leerer Kalender | Niedrigerer Preis, um Buchungen anzuziehen |
| Hochsaison | Zu früh ausgebucht, zu niedrigem Preis | Höherer Preis bei steigender Nachfrage |
| Lokale Veranstaltung (Konzerte, Festivals, Rennen) | Keine Reaktion | Automatische Preiserhöhung für die betroffenen Daten |
| Verwaiste Tage zwischen zwei Aufenthalten | Bleiben unverkauft | Rabatt oder reduzierte Mindestaufenthaltsdauer |
| Letzte Tage vor Anreise | Nacht geht verloren | Kontrollierter Last-Minute-Rabatt |
Wie eine Dynamic-Pricing-Software funktioniert
Diese Tools analysieren täglich Tausende von Inseraten und Buchungen in deiner Region und schlagen – basierend auf deinen Einstellungen – automatisch den optimalen Preis für jede Nacht vor oder wenden ihn direkt an.
Die Daten, die dabei typischerweise genutzt werden:
- Lokale Nachfrage: Wie viele Buchungen eingehen und mit wie viel Vorlauf
- Saisonalität und Wochentag
- Lokale und nationale Veranstaltungen sowie Feiertage
- Preise und Verfügbarkeit vergleichbarer Mitbewerber
- Buchungsrhythmus deines Kalenders: Verkaufst du zu schnell oder zu langsam?
Du behältst die Kontrolle über grundlegende Regeln: Mindestpreis, unter den die Software nicht geht, Basispreis, Mindestaufenthaltsdauer sowie Rabatte für Langzeitaufenthalte oder Last-Minute-Buchungen.
Die beste Anbindung erfolgt über einen Channel Manager: Die Pricing-Software sendet die Tarife an den Channel Manager, der sie dann auf allen Portalen verteilt – ohne doppelte Arbeit. Falls du noch keinen Channel Manager nutzt, lies unseren Vergleich der besten Channel Manager für Ferienunterkünfte.
Die besten Dynamic-Pricing-Tools im Vergleich
1. Beyond: Automatisch und nur bei Buchungen zahlungspflichtig
Beyond (früher Beyond Pricing) ist eines der Pionier-Tools für dynamische Preise bei Ferienunterkünften und ist für alle konzipiert, die ein System wollen, das eigenständig arbeitet.
- Preisberechnung: Beyond analysiert die lokale Marktnachfrage, Saisonalität, Veranstaltungen und das Buchungstempo deines Kalenders – und aktualisiert die Preise täglich.
- Kontrolle für Gastgeber: Du legst Basispreis, Mindestpreis, Mindestaufenthaltsdauern und Rabatte fest und kannst jederzeit einzelne Daten manuell anpassen.
- Inseratsanalyse: Das Tool zeigt an, ob dein Inserat über oder unter dem Marktdurchschnitt bucht, und gibt Verbesserungshinweise.
- Integrationen: Direkte Anbindung an Airbnb, Booking.com und Vrbo sowie an viele PMS- und Channel-Manager-Systeme.
- Kosten: Das Basismodell berechnet eine Provision auf eingegangene Buchungen – kein festes Abonnement, keine Aktivierungsgebühren, keine Vertragsbindung. Keine Buchungen, keine Kosten.
Ideal für: Gastgeber mit einer oder mehreren Immobilien, die die Preisgestaltung automatisieren möchten, ohne stundenlang Diagramme zu analysieren.
2. PriceLabs
PriceLabs wird von Property Managern besonders geschätzt, weil es eine enorme Anzahl anpassbarer Regeln bietet.
- Stärken: Sehr fortgeschrittene Individualisierung (Regeln für verwaiste Tage, Veranstaltungen, Buchungsvorlauf), detaillierte Marktberichte, zahlreiche Integrationen mit PMS und Channel Managern.
- Einschränkungen: Es braucht Zeit, das Tool richtig zu erlernen. Die Kosten basieren auf einem monatlichen Abonnement pro Inserat – auch in buchungsarmen Monaten.
3. Wheelhouse
Wheelhouse ermöglicht die Wahl zwischen einer konservativen Strategie (höhere Auslastung, niedrigere Preise) und einer aggressiven (höhere Preise, gelegentlich leere Nächte).
- Stärken: Flexibilität bei Strategie und Zahlungsmodell – entweder festes Abonnement pro Inserat oder Provision auf Buchungen.
- Einschränkungen: Die Datenbasis ist in großen Reisezielen umfangreicher als in weniger touristischen Gebieten.
4. AirDNA
AirDNA ist in erster Linie eine Marktdatenplattform für Ferienunterkünfte: Durchschnittliche Auslastung, Tarife und Saisonalität einer Region.
- Stärken: Hervorragend geeignet, um eine Investition zu bewerten oder das Ertragspotenzial einer Region zu prüfen, bevor man kauft oder einrichtet.
- Einschränkungen: AirDNA ist primär ein Analysetool; für die automatische Preisaktualisierung sind zusätzliche Module erforderlich, die separat berechnet werden.
5. Smartpricing
Smartpricing ist eine italienische Dynamic-Pricing-Software, die vor allem bei Hotels, B&Bs und Ferienwohnungen in Italien bekannt ist.
- Stärken: Benutzeroberfläche auf Italienisch, lokaler Support und starker Fokus auf den italienischen Markt.
- Einschränkungen: Weniger erweiterte Regeln als spezialisierte internationale Tools.
6. Airbnbs Smart Pricing
Dies ist die kostenlose Funktion, die direkt in Airbnb integriert ist.
- Stärken: Kostenlos und sofort einsatzbereit.
- Einschränkungen: Funktioniert ausschließlich auf Airbnb, nicht auf Booking.com oder Vrbo, und priorisiert tendenziell Auslastung über Erlös pro Nacht. Bei mehreren Portalen riskierst du unterschiedliche Preise auf verschiedenen Kanälen.
Vergleichstabelle
| Tool | Typ | Aktualisiert Preise automatisch | Kostenmodell | Ideal für |
|---|---|---|---|---|
| Beyond | Dynamic Pricing | Ja, auf allen verbundenen Portalen | Provision auf Buchungen, kein Fixabo | Wer automatisieren und nur bei Buchungen zahlen möchte |
| PriceLabs | Dynamic Pricing | Ja | Monatliches Abonnement pro Inserat | Erfahrene Property Manager |
| Wheelhouse | Dynamic Pricing | Ja | Abonnement oder Provision | Wer die Strategie selbst steuern möchte |
| AirDNA | Marktanalyse | Mit zusätzlichen Modulen | Abonnement | Investitionen und Standorte bewerten |
| Smartpricing | Dynamic Pricing | Ja | Abonnement | Italienische Unterkünfte mit Bedarf an lokalem Support |
| Airbnb Smart Pricing | Portalfunktion | Nur auf Airbnb | Kostenlos | Wer ausschließlich auf Airbnb vermietet |
Welches Tool passt zu deiner Situation?
| Deine Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Eine Ferienwohnung, wenig Zeit für Preismanagement | Beyond |
| Mehrere Objekte und Wunsch nach Feinsteuerung | PriceLabs |
| Du möchtest selbst entscheiden: Auslastung oder Preis | Wheelhouse |
| Du prüfst den Kauf einer Renditeobjekt-Immobilie | AirDNA |
| Du vermietest nur auf Airbnb und möchtest kostenlos starten | Airbnb Smart Pricing, dann ein dediziertes Tool |
Das wichtigste Kriterium ist das Kostenmodell. Bei einem Fixabonnement zahlst du auch in buchungsschwachen Monaten – in einer saisonalen Region wie der Maremma ist das von November bis März spürbar. Bei einer Provision wie bei Beyond entstehen Kosten nur dann, wenn auch Einnahmen fließen. Bei sehr hohen Umsätzen kann ein Fixabonnement hingegen günstiger sein: Rechne es anhand deines Jahresumsatzes durch.
5 Fehler, die du bei dynamischen Preisen vermeiden solltest
- Zu niedriger Mindestpreis: Die Software kann bis zu dieser Grenze sinken – berechne sie so, dass Reinigung, Wäscheservice, Provisionen und Fixkosten immer gedeckt sind.
- Mindestaufenthaltsdauer ignorieren: Zwei Nächte an Ferragosto können eine ganze Woche blockieren – passe die Mindestdauer pro Zeitraum an.
- Preise manuell auf jedem Portal ändern: Das unterbricht die Synchronisierung. Ändere Preise immer über die Software oder den Channel Manager.
- Ergebnisse nach einer Woche bewerten: Dynamic Pricing zeigt seinen Wert über eine gesamte Saison – vergleiche Auslastung und durchschnittlichen Erlös pro verfügbarer Nacht (RevPAN).
- Qualität des Inserats vernachlässigen: Fotos, Beschreibung und Bewertungen sind genauso wichtig wie der Preis. Zu den Betriebskosten lies unseren Leitfaden zu den Reinigungskosten für Ferienunterkünfte.
Der Rat von Managebnb
Für die Immobilien, die wir in Grosseto und der Maremma verwalten, setzen wir Dynamic Pricing in Verbindung mit dem Channel Manager ein – mit individuell berechneten Mindestpreisen für jedes Objekt und manuellen Korrekturen in Spitzenzeiträumen. Wenn du wissen möchtest, wie viel deine Immobilie einbringen kann, nutze unseren Einnahmen-Rechner, lies den Leitfaden zur Ferienvermietung in Grosseto oder erfahre mehr über unsere komplette Immobilienverwaltung – inklusive Preismanagement.
Transparenzhinweis: Die Links zu Beyond in diesem Artikel sind Affiliate-Links. Bei einer Registrierung kann Managebnb eine Vergütung erhalten – für dich entstehen keine zusätzlichen Kosten.
Häufig gestellte Fragen
Was sind dynamische Preise bei Ferienunterkünften?
Dynamische Preise bedeuten, dass der Preis jeder Nacht automatisch an Nachfrage, Saison, Veranstaltungen und Mitbewerber angepasst wird – statt das ganze Jahr über einen Festpreis zu verwenden. Ziel ist es, in der Nebensaison mehr Nächte zu verkaufen und in der Hochsaison höhere Einnahmen zu erzielen.
Was kostet eine Dynamic-Pricing-Software?
Das hängt vom Modell ab: Manche Tools wie Beyond berechnen eine Provision auf eingegangene Buchungen, andere wie PriceLabs ein monatliches Abonnement pro Inserat. Airbnbs Smart Pricing ist kostenlos, funktioniert aber nur auf Airbnb.
Reicht Airbnbs Smart Pricing aus?
Wenn du ausschließlich auf Airbnb vermietest, ist es ein guter Einstieg. Bist du zusätzlich auf Booking.com oder Vrbo aktiv, empfiehlt sich ein dediziertes Tool, das über den Channel Manager einheitliche Preise an alle Portale sendet.
Senken dynamische Preise die Tarife zu stark?
Nein – vorausgesetzt, du setzt den Mindestpreis korrekt. Die Software unterschreitet nie die von dir festgelegte Untergrenze. Berechne diese so, dass Reinigung, Wäscheservice, Provisionen und Fixkosten stets gedeckt sind.
Brauche ich einen Channel Manager für Dynamic Pricing?
Ein Channel Manager ist nicht zwingend erforderlich, da viele Tools sich direkt mit den Portalen verbinden. Bei mehreren Kanälen vereinfacht er jedoch alles erheblich und reduziert Synchronisierungsfehler.
Möchtest du Preise, Kalender und Gäste deiner Ferienwohnung an uns übergeben? Kontaktiere uns für eine Beratung.
