Cuánto se gana con un alquiler vacacional en la Maremma

¿Cuánto se gana con un alquiler vacacional en la Maremma? Es la primera pregunta que se hace cualquier propietario antes de decidir si publicar su casa en Airbnb o Booking. La respuesta honesta no es un número único: depende de dónde esté el inmueble, de cuántas noches logres vender y, sobre todo, de cuánto de esa facturación te queda realmente en el bolsillo. En este artículo ponemos sobre la mesa ingresos, gastos, comisiones e impuestos, con un ejemplo concreto de una casa en Grosseto, para que puedas analizar tus números reales y no promesas vacías.

Ingresos por noche y ocupación media en la Maremma

En la Maremma la demanda sigue el mar. De junio a septiembre, las casas cerca de la costa —Follonica, Castiglione della Pescaia, Principina, Marina di Grosseto— trabajan casi a plena capacidad, con tarifas por noche que en las semanas pico pueden superar los 150-200 euros para un apartamento de 4-6 plazas. En temporada baja, la misma casa baja a 60-90 euros y la ocupación se reduce a algún fin de semana de vez en cuando.

Quienes están en el interior o en las colinas, como en la ciudad de Grosseto o hacia Scansano y Massa Marittima, tienen una estacionalidad más corta pero una demanda más estable durante el año: menos turismo de playa, más trabajo, eventos y visitas a familiares. Aquí la ocupación media anual ronda el 45-55%, frente al 60-70% de las localidades costeras más solicitadas.

Hagamos un cálculo rápido. Una casa de 6 plazas en la Maremma, bien posicionada, que alquila una media de 170 noches al año a una tarifa media de 110 euros, factura aproximadamente 18.700 euros brutos. Este no es el número que te queda: es solo el punto de partida.

Gastos, comisiones OTA y obligaciones que reducen el margen

La facturación bruta es la parte fácil. Lo que marca la diferencia es todo aquello que se lleva una porción antes de que el dinero llegue a tus manos.

Comisiones de las OTA

Airbnb retiene aproximadamente un 15-18% en cada reserva, y Booking.com se sitúa en torno al 15-18%, llegando hasta el 20% para los anfitriones que eligen el modelo de comisión única. Sobre 18.700 euros de ingresos, hablamos de 2.800-3.400 euros que nunca verás.

Limpieza, ropa de cama y suministros

Cada cambio de huésped tiene un coste: limpieza profesional de la casa vacacional, lavandería, sábanas y toallas, kit de bienvenida, y las facturas que siempre suben con los huéspedes. Entre 40 y 70 euros por estancia, más el consumo de agua, luz y gas.

Mantenimiento e imprevistos

Un grifo que gotea, el aire acondicionado que hay que recargar, una cerradura que cambiar: son gastos pequeños pero continuos que nadie incluye en la previsión inicial.

Impuestos y obligaciones administrativas

Con el régimen de cedolare secca pagas el 21% (o el 10% con contrato de renta acordada) sobre la base imponible. A esto se suman la tasa turística que hay que ingresar al Ayuntamiento, el CIN y la obligación de comunicar los huéspedes al Alloggiati Web. Si se incumple algún plazo, las sanciones parten de cientos de euros.

Cuánto queda neto al propietario: ejemplo con una casa en Grosseto

Retomemos nuestra casa de 6 plazas: 18.700 euros de ingresos brutos, 170 noches, tarifa media de 110 euros. Esto es lo que le sucede al margen.

Comisiones OTA (16% sobre la mitad de las reservas): aproximadamente 1.500 euros. Limpieza, ropa de cama y suministros (50 euros por 35 cambios de huésped): aproximadamente 1.750 euros. Mantenimiento e imprevistos menores: 800 euros. Seguro y gastos de gestión: 400 euros. Total costes operativos: aproximadamente 4.450 euros.

Sobre el remanente de 14.250 euros se aplica la cedolare secca al 21%: aproximadamente 2.990 euros de impuesto. El neto en el bolsillo del propietario ronda por tanto los 11.200-11.300 euros al año, poco más del 60% de la facturación bruta. Un resultado más que digno, pero solo si las noches se venden y no se incumple ningún plazo.

Los gastos que no se ven (y que pesan más de lo que crees)

Hay una partida que no aparece en ninguna tabla: tu tiempo. Responder mensajes a las 11 de la noche, coordinar la limpieza de la casa vacacional, perseguir a un huésped que ha dejado el aire acondicionado encendido, cumplimentar los formularios del Alloggiati Web. Para muchos propietarios son 5-10 horas semanales en temporada alta, horas que nadie paga.

Cómo aumentar el neto sin trabajar más

La forma más rápida de hacer crecer el margen no es subir los precios, sino actuar sobre lo que lo erosiona: tarifas dinámicas actualizadas cada día, fotos profesionales que aumentan la tasa de clics, una gestión de reseñas que mantiene alta la visibilidad y una organización de los cambios que reduce los costes de limpieza.

Un property manager que gestiona estos números de forma profesional —desde la selección de huéspedes hasta las obligaciones de CIN, Alloggiati Web y tasa turística— a menudo recupera gran parte del margen que el propietario pierde gestionándolo solo, y devuelve al anfitrión lo único que realmente importa: el tiempo.

En resumen

En la Maremma, un alquiler vacacional bien gestionado puede dejar al propietario entre el 55% y el 65% de la facturación bruta. La variable no es la zona: es con qué precisión controlas gastos, comisiones y plazos.

¿Quieres saber cuánto puede rendir tu casa en Grosseto o en la Maremma, descontando todo? Managebnb gestiona los alquileres vacacionales en Toscana: tú cobras, nosotros gestionamos. Solicita una valoración gratuita de tu casa.