Was verdient man mit einer Kurzzeitvermietung in der Maremma
Einnahmen pro Nacht und durchschnittliche Auslastung in der Maremma Kosten, OTA-Provisionen und Pflichten, die die Marge schmälern Was dem Eigentümer netto bleibt: Rechenbeispiel für ein Haus in Grosseto
Was verdient man mit einer Kurzzeitvermietung in der Maremma? Das ist die erste Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, bevor er entscheidet, ob er sein Haus auf Airbnb oder Booking anbieten soll. Die ehrliche Antwort ist keine einzige Zahl: Sie hängt davon ab, wo die Immobilie liegt, wie viele Nächte man verkaufen kann und vor allem, wie viel von diesem Umsatz wirklich in der Tasche bleibt. In diesem Artikel legen wir Einnahmen, Kosten, Provisionen und Steuern offen – mit einem konkreten Rechenbeispiel für ein Haus in Grosseto, damit du mit deinen echten Zahlen rechnen kannst und nicht mit Versprechen.
Einnahmen pro Nacht und durchschnittliche Auslastung in der Maremma
In der Maremma richtet sich die Nachfrage nach dem Meer. Von Juni bis September arbeiten Häuser in Küstennähe – Follonica, Castiglione della Pescaia, Principina, Marina di Grosseto – nahezu auf Vollauslastung, mit Nachtpreisen, die in Spitzenwochen bei einer Unterkunft für 4–6 Personen über 150–200 Euro steigen können. In der Nebensaison fällt dasselbe Haus auf 60–90 Euro, und die Auslastung reduziert sich auf gelegentliche Wochenenden.
Wer im Hinterland oder in den Hügeln liegt – etwa in Grosseto Stadt oder Richtung Scansano und Massa Marittima – hat eine kürzere Saison, aber eine gleichmäßigere Nachfrage über das Jahr: weniger Meer, dafür mehr Geschäftsreisen, Veranstaltungen und Familienbesuche. Hier liegt die durchschnittliche Jahresauslastung oft bei 45–55 %, gegenüber 60–70 % bei den gefragtesten Küstenorten.
Eine schnelle Rechnung: Ein gut positioniertes Ferienhaus für 6 Personen in der Maremma, das im Jahr durchschnittlich 170 Nächte zu einem Durchschnittspreis von 110 Euro vermietet wird, erzielt etwa 18.700 Euro Bruttoumsatz. Das ist aber noch nicht der Betrag, der bleibt – es ist nur der Ausgangspunkt.
Kosten, OTA-Provisionen und Pflichten, die die Marge schmälern
Der Bruttoumsatz ist der einfache Teil. Den Unterschied macht alles, was einen Teil davon abzieht, bevor das Geld bei dir ankommt.
OTA-Provisionen
Airbnb behält rund 15–18 % pro Buchung ein, und Booking.com liegt ebenfalls bei 15–18 %, bei Hosts, die das Einzel-Provisionsmodell wählen, sogar bis zu 20 %. Bei 18.700 Euro Einnahmen sind das 2.800–3.400 Euro, die du nie siehst.
Reinigung, Wäsche und Verbrauch
Jeder Gastwechsel kostet: professionelle Reinigung, Wäscheservice, Bettwäsche und Handtücher, Welcome-Kit und Nebenkosten, die mit Gästen immer steigen. Das sind 40 bis 70 Euro pro Aufenthalt zuzüglich Wasser-, Strom- und Gasverbrauch.
Wartung und unvorhergesehene Ausgaben
Ein tropfender Wasserhahn, eine Klimaanlage, die nachgefüllt werden muss, ein Schloss, das ausgetauscht werden muss: Das sind kleine, aber laufende Ausgaben, die niemand im ersten Budget einplant.
Steuern und Meldepflichten
Auf die Pauschalsteuer (cedolare secca) zahlst du 21 % (oder 10 % bei geregeltem Mietpreis) auf das steuerliche Einkommen. Hinzu kommen die Kurtaxe, die an die Gemeinde abgeführt werden muss, das CIN sowie die Pflicht zur Gastmeldung über das Alloggiati Web. Wenn eine Frist versäumt wird, beginnen die Bußgelder bei mehreren Hundert Euro.
Was dem Eigentümer netto bleibt: Rechenbeispiel für ein Haus in Grosseto
Nehmen wir unser Ferienhaus für 6 Personen: 18.700 Euro Bruttoumsatz, 170 Nächte, Durchschnittspreis 110 Euro. So entwickelt sich die Marge.
OTA-Provisionen (16 % auf die Hälfte der Buchungen): ca. 1.500 Euro. Reinigung, Wäsche und Verbrauch (50 Euro für 35 Gastwechsel): ca. 1.750 Euro. Wartung und kleine Unvorhergesehenes: 800 Euro. Versicherung und Verwaltungskosten: 400 Euro. Gesamte Betriebskosten: ca. 4.450 Euro.
Auf den verbleibenden Betrag von 14.250 Euro fällt die Pauschalsteuer von 21 % an: etwa 2.990 Euro Steuern. Der Nettobetrag für den Eigentümer liegt damit bei rund 11.200–11.300 Euro pro Jahr – etwas mehr als 60 % des Bruttoumsatzes. Ein mehr als akzeptables Ergebnis, aber nur wenn die Nächte verkauft werden und keine Frist versäumt wird.
Die versteckten Kosten (die schwerer wiegen, als man denkt)
Es gibt eine Ausgabe, die in keiner Tabelle auftaucht: deine Zeit. Um 23 Uhr auf Nachrichten antworten, Reinigungen koordinieren, einem Gast hinterherlaufen, der die Klimaanlage angelassen hat, Formulare für das Alloggiati Web ausfüllen. Für viele Eigentümer sind das in der Hochsaison 5–10 Stunden pro Woche – Stunden, die niemand bezahlt.
Wie man die Nettomarge steigert, ohne mehr zu arbeiten
Der schnellste Weg, die Marge zu erhöhen, ist nicht die Preiserhöhung, sondern die Arbeit an dem, was sie schmälert: täglich aktualisierte dynamische Preise, professionelle Fotos, die die Klickrate steigern, ein aktives Bewertungsmanagement, das die Sichtbarkeit hochhält, und eine organisierte Gastwechselplanung, die Reinigungskosten senkt.
Ein Property Manager, der diese Zahlen professionell verwaltet – von der Gästeauswahl bis zu CIN-Meldepflichten, Alloggiati Web und Kurtaxe – holt oft einen Großteil der Marge zurück, die der Eigentümer alleine verliert, und gibt dem Host das zurück, was wirklich zählt: Zeit.
Zusammenfassung
In der Maremma kann eine gut verwaltete Ferienwohnung dem Eigentümer zwischen 55 % und 65 % des Bruttoumsatzes einbringen. Die entscheidende Variable ist nicht die Lage: Es ist, wie gut du Kosten, Provisionen und Fristen im Griff hast.
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